土地評価のキホンPart1

相続財産の評価は時価による

相続税法では財産の評価は「相続開始時の時価」によることとされています。したがって土地に関しても被相続人が死亡した時点での時価により評価することになります。
しかし、時価という言葉はあいまいで、わかりにくいものです。実際にはどのようにして時価を算定すればよいのでしょうか。

土地の価格

土地の価格の指標としては次のものがあります。

①公示価格・・・毎年１月１日現在の宅地標準地について国土交通省が公表する正常価格のことをいい、民間取引の指標とされています。
②基準地価格・・・毎年７月１日現在の宅地基準地について都道府県知事が公表する標準価格のことをいい、土地取引の価格指標とされています。
③路線価・・・毎年７月頃に国税庁から公表され、相続税や贈与税の財産評価に使用されます。公示価格の８割を目安に設定されています。
④固定資産税評価額・・・各市区町村が固定資産税を課税する際の基礎となる価格のことで、市区町村長によって決定されます。公示価格の７割を目安に設定されています。

これらの価格のうち、土地の評価は路線価と固定資産税評価額を使用して算定します。

土地の評価のしかたには「路線価方式」と「倍率方式」の２種類がある

国税庁では、各種の相続財産について一定の評価基準を定めた「財産評価基本通達」を出し、これにしたがって時価（相続税評価額）を計算することにしています。
土地の相続税評価額は、「財産評価基本通達」の規定に基づく路線価方式または倍率方式によって算定された価格とすると定められています。

①路線価方式・・・主に市街地的形態の地域にある宅地について用いられます。路線価は、道路ごとに、その道路に面している標準的な宅地の１平方メートル当たりの千円単位の価額として設定されています。路線価×地積が土地の評価額の基本となります。
②倍率方式・・・路線価の定められていない地域の土地の評価方法です。その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価額を算定する方法です。

路線価と倍率については、国税庁から毎年７月頃公表され、国税庁のホームページで閲覧することができます。路線価については路線価図、倍率については評価倍率表から確認できます。
固定資産税評価額は、毎年４月頃に市町村役場から「固定資産税の課税明細書」が不動産の所有者に送られてくるので、その課税明細書に記載されている固定資産税評価額から確認できます。
土地の評価については、基本的な評価額をもとに、土地の形状や利用形態、周辺の状況等によっては、評価額を減額することができます。