更地は賃貸用不動産にして相続税評価額を下げようPart2

建物の節税効果は土地よりも高い

更地に賃貸物件を建てることによりその敷地である土地が「貸家建付地」になり評価額が下がることについては、Part1で説明したとおりです。
ケースにより様々ですが、評価額の下がる割合は最大でも２０％程度です。

しかし、土地よりも節税効果が大きいのは建物です。
現金や預貯金で保有したまま相続が発生したら、その価値そのものが相続税評価額となります。
しかし、アパート等の賃貸建物を建てることにより、現金という財産がアパートという財産に変わります。

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額であり、新築された建物の固定資産税評価額は、一般的には建築費総額の５０％前後くらいです。
つまり、アパート等の賃貸建物を建てることにより建築費総額の５０％前後に相当する金額の相続税評価額を下げることができるのです。

さらに建物の評価額も３割減になる

相続では、固定資産税評価額（正確には、固定資産税評価額×１．０）がその建物の評価額となります。

しかし、アパートやマンション、貸家などの賃貸建物については、借家人がいることにより所有者の利用が制限されますので、その建物の固定資産税評価額から借家権相当額を控除した金額が、その建物の評価額となります。

賃貸建物の評価額＝固定資産税評価額×（１－借家権割合）　で計算されます。

「借家権割合」は、全国一律３０％と定められていますので、

賃貸建物の評価額＝固定資産税評価額×（１－０．３）　となります。

（具体例）

更地に賃貸物件を建てた場合の建物に関する相続税節税効果を具体例で説明すると次のようになります。

建築費総額　６０００万円
固定資産税評価額　３０００万円
３０００万円×（１－０．３）＝２１００万円（建物の相続税評価額）

この例では、現金６０００万円で賃貸建物を建てることにより、相続税評価額を３９００万円（６０００万円－２１００万円＝３９００万円）下げることができました。

賃貸用不動産建築による相続税節税は慎重に

これまでみてきたように更地に賃貸物件を建てることにより土地・建物両方の評価額を下げることができ、その相続税節税効果には大きいものがあります。
しかし、この方法はハイリスク・ハイリターンなものであり、安易に行うことは危険です。（賃貸物件を建てる節税方法に関する注意点は、別項で詳述します。）

賃貸物件を建築することによって影響がでるすべてのことを考慮し確認する必要があります。
相続税の節税効果を試算するのはもちろん、所得税や法人税に及ぼす影響も考慮する必要がありますし、将来にわたる収益率や維持費等もシミュレーションすべきです。

建築業者は節税のメリットばかりを強調する傾向がありますので、賃貸物件を建てることによる相続税節税をお考えの場合には、様々な分野の専門家にご相談されることをお勧めいたします。
大阪相続遺言相談パートナーでは、専門家チームが効果的で適切な相続税節税対策をご提案・実行いたしますので、お気軽にお問い合わせください。